作为一部基本法，一个立法准则，《物权法》确定了对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则。“然而，不要指望《物权法》能解决一切问题。”一位参与该法制定的专家提醒公众，《物权法》同样有尚不能解决的问题。就当前涉及的房地产开发领域（查看地图）而言，专家认为有四大主要问题悬疑尚存。

　　悬疑一：登记责任如何追究？

　　在登记制度上，《物权法》极大地完善了以往的不动产登记制度，明确建立不动产统一登记制度，改变以往分散登记的做法，还限制了登记机构滥用权力的典型做法。比如《物权法》第十三条规定，登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义进行重复登记等。

　　但是，由于不动产登记簿是物权归属和内容的根据，因此登记就显得尤为重要。如果发生登记错误，将会给相关权利人带来很大损失。但是，《物权法》对登记机构造成的错误缺乏相应的规定，只在第十九条提到“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

　　梅夏英教授表示，登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，必要时还可以实地查看，也就是说登记机构负有审查责任。审查分为形式审查和实质审查，目前我国的商品房市场非常大，进行实质审查不太可能，只能进行形式审查，《物权法》对于登记机构的错误当如何承担责任显得有些“轻描淡写”。

　　悬疑二：拆迁中的“公共利益”难界定

　　拆迁作为开发商和老百姓都非常关注的问题，《物权法》也作出了相关规定。但对于《物权法》第四十二条的“为了公共利益的需要”之表述，尚存在诸多争议，如何界定公共利益成了一大难题。

　　以重庆钉子户事件为例，拆迁是为了公共利益需要吗？又或者是为了商业利益需要吗？专家表示，若冠以“公共利益”之名，可以说拆迁是为了改善城市面貌；而若冠以“商业利益”之名，开发商取得土地使用权之后，不正是为了建造商品房以获得商业利润吗？

　　“法律规定无法代替群体的判断，而《物权法》又无法为公共利益界定范围。”梅夏英教授认为，一方面公共利益无法一一列举，更关键的是，在不同时期、不同领域，公共利益的内容不一样，很难在《物权法》中作出统一界定，正因为如此，所以拆迁程序应更重于拆迁目的，也就是说，无论为了哪种目的的征收土地及房屋，都应严格遵守拆迁程序。

　　但就拆迁本身而言，是行政关系，不是民事关系。全国人大常委会法制工作委员会民法室副主任杨明仑表示，《物权法》对征收的相关规定，主要是从民事的角度作出衔接性规定，因为征收是权利人财产所有权丧失的方式，是国家取得财产所有权的方式之一。征收的具体目的和条件，还需要专门的行政法、经济法作出规范。

　　无论是在拆迁之目的，还是在拆迁程序上存在法律漏洞，都有可能成就野蛮强制拆迁的继续。

　　悬疑三：拆迁补偿标准存争议

　　拆不拆是一方面问题，拆迁之后如何补偿又是另一大焦点问题。如果为了公共利益需要，权利人不得不拆，然而，他们能否得到相应的拆迁补偿呢？而对于负责拆迁的开发商来讲，面对漫天要价的钉子户，又当如何应对呢？ 《物权法》第四十二条规定：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　重庆“最牛钉子户”吴萍曾发问，面对拆迁我能否选择补偿方式？一种是货币补偿，一种是异地安置补偿。如果进行货币补偿，开发商的评估价只有200多万，她认为严重低估了房屋价值；在她要求开发商进行实物补偿时，开发商却希望他们搬到很偏僻的四、五楼，补偿居住用房。“我不是刁民，我只要房子。”吴萍愤呼：“如果不是自己的‘刁’，又怎能对付开发商的刁？怎么能得到合理的补偿！”

　　专家表示，虽然法律对拆迁都明确规定要予以补偿，维护被征收人的合法权益，但对于补偿标准的规定仍不明晰，拆迁补偿标准还是争议焦点。目前关于拆迁的补偿标准已经远落后于市场变化，正如一位开发商所说：“我们拿着这个几年前出台的补偿标准去与拆迁户谈判，也很难说服他们，在房价飙升的时代，补偿标准确实很难保证他们买到像样的房子。”

　　事实上，无论是对开发商还是业主来说，缺乏明确的补偿标准都是一件头疼事：对于开发商来说，当碰到漫天要价的钉子户时备感无奈；而对于被拆迁的人来讲，也很难为自己的补偿要求找到合理的依据。

　　悬疑四：土地使用权如何划分更科学？

　　目前不少开发商利用法律不清晰、业主又不懂法的特点，将高层楼房前的绿地、屋顶的露台纷纷承诺给特定业主使用，并将其附加价值计入房价当中。“买一层住宅，获赠100平方米私家花园”的宣传语很常见。“《物权法》出台之后，开发商这些不规范的做法就行不通了，不能随便处分小区的公共场所。”一位业界专家表示。

　　但这并非就解决了问题的全部。针对《物权法》第七十三条的规定，蔡耀忠表示“是时候完善土地使用权的划分了！”

　　该条法律规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。“这也就是说，绿地在一定条件下可以属于个人，但这与目前的土地使用权划分制度相矛盾。”蔡耀忠表示，目前，楼房基座的土地使用权归该楼所有，基座之外的土地归全体业主所有，按各户建筑面积占总建筑面积的比例分配，由此计算出每户土地使用权的面积，发土地使用权证。然而，如果绿地已经进行分摊了，那么约定又从何说起？“皮之不存，毛将附焉？”

　　《物权法》明确“平等保护公私财产”，是一个历史性的进步，但对于保护的具体措施，对于现实中的一些具体问题，尚没有十分细化，还需要司法解释和配套法律的配合落实。